Immobilienfrage der Woche #6

Welche Investitionsstrategien sind beim Thema Kapitalanlage mit Immobilien sinnvoll?

Letzte Woche hatten wir das Thema Mieten oder Kaufen behandelt. Unserer Meinung nach ist, aus wirtschaftlicher Perspektive, beides sinnvoll. Mieten privat, kaufen als Kapitalanlage und Vermögensaufbau für die Altersvorsorge.

Sobald man sich dazu entschlossen hat einen gewissen Betrag in Immobilien zu investieren, stellt sich natürlich die Frage welche Strategie man verfolgen sollte.

Generell gibt es drei Arten, wie und mit welcher Intension in Immobilien investiert wird.

1) Spekulieren (eigtl. nicht investieren)

Hauptsächlich in den großen Städten und Metropolregionen, in denen in den letzten Jahren rasante Wertsteigerungen zu beobachten waren spielen Spekulanten eine große Rolle. Wie bereits in der Überschrift angedeutet, hat diese Praxis, in unseren Augen, allerdings nichts mit investieren zu tun. Die Strategie von Spekulanten beruht einzig auf der Annahme (Hoffnung), dass die Immobilienpreise auch in Zukunft noch weiter steigen werden. In Immobilienmärkten wie München oder teilweise auch Berlin, Stuttgart oder Frankfurt, sind Immobilienkäufe häufig nicht mehr über die Mieteinkünfte zu finanzieren. Das ist der Fall, da sich auf Grund der extremen Nachfrage nach Immobilien die Kaufpreise in den letzten Jahren von den Mieten entkoppelt haben. Kaufpreisfaktoren von 50 (50 Jahresmieten zur Kaufpreistilgung) sind in München keine Seltenheit mehr. Mit solch einem "Investment" lässt sich nur durch einen Verkauf, mit vorangegangener Wertsteigerung, Geld verdienen. Im Normalfall schreiben diese Immobilien monatlich eher rote Zahlen.

Spekulanten versuchen häufig in hochpreisige und luxuriöse Immobilien zu investieren, da in diesem Segment die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass in der Zukunft noch mehr Geld vorhanden ist und somit auch Preissteigerungen durchgesetzt werden können. Diese Art der Anlage soll jedoch hier, aus genannten Gründen, nicht weiter vertieft werden.

2) Kapitalanlage als aktive oder passive Altersvorsorge

Hinsichtlich Altersvorsorge unterscheiden wir gerne zwischen aktiver und passiver Vorsorge. Hierbei steht die aktive für eine Investition, die generell vorerst eine gewisse Rendite erwirtschaften soll, im Alter jedoch als aktive Vorsorge in Form des eigenen, im besten Fall bereits abgezahlten, Wohnsitzes dienen soll. Hierbei ist es wichtig während der Jahre in denen ein Haushaltseinkommen genutzt werden kann eine Immobilie abzuzahlen, dies auch zu tun. Sinn dieser Investitionen ist es meist zum Renteneintritt eine abgezahlte Immobilie übernehmen zu können und somit die Rente weitestgehend zur freien Verfügung zu haben und keine Miete zahlen zu müssen.

Bei diesen Investitionen sollte selbstredend darauf geachtet werden, dass die eigenen Bedürfnisse wie beispielsweise auch Gedanken an Barrierefreiheit oder Seniorenwohnen mit in Betracht gezogen werden.

Soll die Immobilie als Alterswohnsitz dienen nutz auch die schönste Dachterrasse nichts wenn die Altbauwohnung im fünften Stock keinen Aufzug hat.

Als passive Altersvorsorge verstehen wir Immobilien, die ebenso im besten Fall zum Renteneintritt abgezahlt sind, anschließend jedoch durch gewinnbringende Vermietung ein Extrataschengeld zur Miete erwirtschaften sollen. Hierbei spielen nun die eigenen Bedürfnisse eine untergeordnete Rolle. Wichtig ist, dass die Immobilie zu jeder Zeit gut vermietbar ist.

Um das herauszufinden sollte sich vorab etwas mit dem lokalen Immobilienmarkt beschäftigt werden, hierbei kann natürlich auch ein erfahrener und gut vernetzter Makler helfen. In Universitätsstädten ist die Gefahr eines Leerstandes für kleine und Mittelgroße Wohnungen beispielsweise relativ gering. Andersherum lohnt sich in ländlichen Regionen der Kauf von 1-Zimmerappartements vielleicht eher nicht.

3) Cash-Flow und aktiver Vermögensaufbau

Bei dieser Art des Investments spielt der Wiederverkaufswert (Wertsteigerung) oder der Zeitpunkt der Volltilgung des Kredits eine untergeordnete Rolle. Wichtig ist, dass die monatlichen Ausgaben, die die Immobilie auslöst, durch die Mieteinnahmen gedeckt bzw. überschritten werden, sodass monatlich passiv Geld verdient wird.

Dazu sollte die Tilgung des Bankdarlehens möglichst niedrig gewählt werden, hier liegt die Grenze (bei 100 % Finanzierung) meist bei 2 % der Kreditsumme (pro Jahr). So können die monatlichen Ausgaben niedrig gehalten werden. Viele Menschen schrecken vor dieser Variante zurück, da sie beim Lesen des Kreditvertrages und der darin erwähnten Tilgungszeit von 50 Jahren (Tilgung 2 % p.a.) kalte Füße bekommen.

Als solventer Investor mit geregeltem Einkommen ist es heutzutage relativ leicht auch eine Vollfinanzierung für eine oder sogar mehrere Immobilien zu bekommen. Wie bei den meisten Investitionen gilt auch bei Immobilien als Kapitalanlage, durch Skalierung lässt sich ein weiterer Nutzen generieren. Je mehr Immobilien ein Portfolio aufweist, desto besser können etwaige Leerstände oder Reparaturen gedeckt werden, ohne das der Cash-Flow ins Negative geht.

Auch wenn sich das jetzt anhört als wären 10 Wohnungen besser als eine (was auch stimmt) sollte jeder Investor ein mal klein anfangen, um ein Gespür für Immobilien, Mietverträge sowie Steuerthemen zu bekommen.

Sollten Sie mit dem Gedanken spielen sich Immobilien zur Kapitalanlage kaufen zu wollen können Sie gerne auf uns zukommen und wir beraten Sie gerne individuell zu den genannten Methoden. Wir analysieren Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ihre Anlageziele für die Zukunft und schneidern einen persönlichen Anlageplan für Ihr Investment.

Vielen Dank fürs Lesen und Ihnen noch einen schönen Sonntag,

Ihr PSW Immobilien Team