• philipwinter

Immobilienfrage der Woche #4 - Preisfindung für Verkaufsobjekte

Aktualisiert: 16. Nov. 2020

Wie findet man den richtigen Angebotspreis für den Immobilienverkauf?


Die erste Frage sollte lauten - was ist überhaupt der richtige Preis für ein Immobilienangebot?

Der Angebotspreis soll grundsätzlich zwei Dinge bewirken, zum einen soll er so attraktiv sein, dass er möglichst großes Interesse am Verkaufsobjekt weckt, zum Anderen soll er so "sportlich" definiert sein, dass der größtmögliche Gewinn erzielt wird.

Dabei sollte durchaus auf einen ambitionierten Mittelweg gesetzt werden. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis verschreckt möglicherweise Kaufinteressenten (für immer). Nachträgliche Preisreduzierungen wirken dazu oft unprofessionell und bestätigen die Interessenten in ihrer Annahme, dass der erste Angebotspreis nicht marktgerecht angesetzt war. (*Preissteigerungen auf Grund unerwartet hohem Interesse hingegen sind durchaus umsetzbar).


Der Verkehrswert einer Immobilie

...wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“ (§ 194 BauGB).


Emotionen aus dem Spiel lassen

Emotionen haben bei der Preisfindung für Ihr Verkaufsobjekt nichts verloren, das wird auch aus der Definition oben ersichtlich.

Es ist durchaus nachvollziehbar, dass Sie Ihre Kindheitserinnerungen oder andere schöne Momente, die Sie in Ihrer Immobilie erlebt haben, für sich selbst "einpreisen" - die meisten Kaufinteressenten können damit nur leider nichts anfangen. Bei der Preisfindung ist absolute Professionalität und Nüchternheit gefragt.


Ein weiterer häufig gemachter Fehler von privaten Immobilienverkäufern ist die Überpreisung Ihrer Immobilien auf Grund von Erfahrungen von Bekannten oder Freunden.

"Der Klaus hat sein Haus vor zwei Monaten für XXX € verkauft, jetzt will ich mindestens YYY € für meins!" So funktioniert der Immobilienmarkt (glücklicher Weise) jedoch nicht.


Verschiedene Immobilien - verschiedene Preisfindungen

Immobilien sind grundsätzlich verschieden, wenn nicht gerade Reihenhäuser in einer Neubausiedlung verkauft werden, gleicht kaum eine der anderen. Dadurch wird deutlich, dass auch keine Immobilie automatisch gleich viel Wert sein kann wie eine andere. Selbst in der angesprochenen Neubausiedlung sind die Objekte mit Südausrichtung im Zweifel deutlich mehr wert als vergleichbare Häuser mit anderer Ausrichtung.


Verschiedene Immobilienformen erfordern zudem auch verschiedene Bewertungsmethoden.


Vergleichswertverfahren

Bei den meisten Bewertungen zu Verkaufszwecken wird der Preis durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Gutachter oder erfahrene Makler nimmt ähnliche und vergleichbare Immobilienverkäufe der letzten Zeit als Referenzen her und ermittelt darüber, durch individuelle Auf- und Abschläge für die jeweilige Immobilie, einen marktgerechten Wert. Diese Methode wird bei Eigentumswohnungen und Wohnhäusern mit ausreichend Vergleichspotenzial verwendet. Ein Architektenhaus am Waldrand hat dagegen zu wenige bzw. keine vergleichbaren Obejkte, die in letzter Zeit verkauf wurden und über die sich ein Wert ermitteln ließe. Hier braucht es vielleicht auch einen Liebhaber, an den das Objekt verkauft werden kann.


Ertragswertverfahren

Dieses Bewertungsverfahren kommt immer dann zum Einsatz wenn es um Renditeobjekte geht. Dabei ist es irrelevant ob dies Gewerbeobjekte oder Wohnimmobilien sind. Der zu erwartende Ertrag durch Mieteinnahmen wird unter Berücksichtigung der aktuellen Risikofreudigkeit am Markt als Basis für die Wertermittlung herangezogen. Höhere Mieteinnahmen bedeuten einen höheren Wert für die Immobilie.

Typische Objektarten, die mit dieser Methode bewertet werden sind Büros, Studentenappartements und allgemein Gebäude, die grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung sondern zur Kapitalanlage verkauft/ erworben werden.

Die Bewertung einer Immobilie mittels Ertragswertverfahren erfordert vom Bewerter sowohl einen detaillierten Einblick ins Marktgeschehen wie auch Erfahrung beim Umgang mit dem Verfahren.


Unserer Mitarbeiter sind im Umgang mit den verschiedenen Bewertungsverfahren bestens geschult und unterstützen Sie sehr gerne bei der Bewertung Ihrer Immobilie.


Kommen Sie bei Interesse gerne jederzeit auf uns zu.


Ihr PSW Immobilien Team!


www.psw-immo.com




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